Сейчас много говорят и пишут о том, что при покупке квартиры самое опасное – это банкротство продавца. Три года покупатель обеспокоен тем, что продавец вдруг обанкротится и квартиру у него отнимут.
Так все же так ли опасно банкротство продавца квартиры? Это самый большой риск сегодня для покупателя квартиры? Об этом размышляют генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов:
- Я не соглашусь, что это самый большой риск. Давайте разбираться, чем опасно банкротство. Оно опасно тем, а вдруг покупатели что-то сделали не так, что-то забыли проверить. Вот это самое главное. Поэтому надо делать все правильно. На самом деле людей больше пугают. Когда происходит банкротство, то назначают конкурсного управляющего. Его задача – собрать максимально конкурсную массу для покрытия долгов кредиторам. Естественно, любой конкурсный управляющий ищет пути, как увеличить эту массу. По закону получается, что сделки, которые были проведены за три года, могут быть подвержены расторжению для внесения проданных активов в конкурсную массу. Если суть этих сделок в том, что они проводились для того, чтобы вывести из конкурсной массы некие активы, тогда - да. Сделки могут быть действительно расторгнуты. И квартиру должны вернуть в конкурсную массу. И вот тут возникает самое главное. Понятно, что для покупателя риск, а вдруг…. Откуда мы знаем, что может произойти за три года. Сегодня все хорошие, а завтра вдруг что-то случилось и….стало все по-другому. Тут главное, как провести сделку, чтобы приобретенную недвижимость нельзя было включить в конкурсную массу. И если сделано все правильно, то не может быть никаких опасений. Более того, когда продавцы наших покупателей тоже банкротились (было такое в нашей практике), то включить квартиру в конкурсную массу не получилось, потому что все было сделано правильно.
Если купил сам, то может быть подозрение на то, что он был в сговоре с продавцом. Поэтому лучше приобретать через проверенное агентство недвижимости. Но и этого мало. Эта квартира была куплена не потому, что мы с продавцом договорились, а она была выбрана из некого списка квартир, которые мы до этого просмотрели и есть документальное подтверждение просмотров этих квартир. И именно эта квартира подошла покупателю по всем параметрам.
Вроде бы это так, но конкурсный управляющий все будет тщательно проверять. И стараться включить этот объект в конкурсную массу. Это его задача. Наша же задача - доказать документально, что это никакая не договоренность, а обычная сделка. Именно документально, а не на словах. И здесь должны быть соблюдены все правила. Во-первых, юридическая проверка квартиры. Плюс проверка продавца на предположительное банкротство. Это значит нужно получить выписку из бюро кредитных историй. Из нее мы видим, что у этого человека долгов нет. Могут быть кредиты, но они вменяемые. Просрочек платежей нет.
И другая ситуация, когда он берет один кредит, потом другой, чтобы погасить этот. Это же все видно из кредитной истории. Тут уже предпосылка банкротства есть. И мы не будем советовать покупать такую квартиру. Но решать - это дело покупателя.
Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
|