Чистота сделки: 10 болевых точек

1. И чего же это тебе стоило?

В первую очередь обращаем внимание на цену. Должно насторожить если окажется, что цена изначально ниже аналогичных объектов. Если все же интерес к недвижимости велик, то займитесь вопросами проверки ее юридической чистоты еще более тщательно.

2. На приятную беседу времени не жалко.

Еще бы беседа была неприятной, ведь речь идет о вашей будущей квартире. Поэтому не будет лишним уточнить устно у продавца все, интересующие вас вопросы. Например,  кому принадлежит квартира, каким образом и когда приобретена в собственность, в связи с чем продается, была ли она в судебных спорах. Такой рассказ важен для того, чтобы субъективно оценить, насколько правдив продавец, хорошо ли он помнит события, связанные с этой недвижимостью, да и вообще составить о нем свое впечатление как о возможном партнере по сделке.

3. Главное правило делового мира: читай все, включая напечатанное мелким шрифтом.

Запросите у продавца его паспорт и документы, на основании которых за ним зарегистрировано право собственности, а также свидетельство о регистрации права. Ознакомьтесь с оригиналами, получите копии.

Запомните! В свидетельстве будет указано, на основании каких документов оно выдано. Вам нужно сравнить, те же или другие документы предоставил продавец, а также насколько история, рассказанная им устно, сопоставима с информацией на бумаге.

4. Документ?... А, может быть, это... как-нибудь…

Одновременно закажите выписку из ЕГРП (это можно сделать в МФЦ) о правообладателях на квартиру. Данный документ заказывается для того, чтобы проверить, действительно ли продавец и сейчас является ее собственником и нет ли на квартире обременения (например, ареста). До получения этих документов передавать даже аванс или задаток продавцу можно только на свой страх и риск, поскольку у бывшего собственника, который уже продал интересующую квартиру, на руках могли остаться оригиналы свидетельства и договора.

5. Мне не нужны чарующие сновидения. Факты лучше, чем сны.

Лучше выясните, нет ли среди продавцов несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, состоит ли продавец в браке и состоял ли в тот момент, когда приобрел продаваемую квартиру, действует ли он лично или через представителя.  

• Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником.

• Договор желательно заключать напрямую, а не с представителем.

• Если одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок, следует помнить, что на такую сделку понадобится согласие органов опеки и попечительства, без него сделки не произойдет.

• Если продавец официально признан недееспособным, то его дела может вести только опекун, назначаемый органами опеки и попечительства.

6. Многие, устав спорить о том, что делать, переключаются на вопрос: «Кто виноват?».

Чтобы изначально забыть про поиски правых и виноватых обезопасьте себя и обратитесь к профессионалам. Они то точно проверят не имелось ли споров по данной квартире.

А делается это на официальном сайте того районного суда, к подсудности которого относится адрес квартиры. Поиск необходимо осуществлять по фамилиям продавца или его предшественников. По такому же принципу можно проверить, не было ли у продавца и его супруга и других дел в суде, в том числе не расторгал ли он брак и не делил ли имущество, не признавался ли он недееспособным. Но такую проверку нужно проводить уже на сайте того суда, к которому территориально относится адрес регистрации продавца по месту жительства (если он «прописан» по другому адресу). К сожалению, существующая система пока не позволяет искать все дела гражданина по всем судам России.

7. Испанец поет, когда злится или банкрот. А с русскими что?

Проверьте по официальной базе данных арбитражных судов, не признавался ли продавец (или его супруг, при наличии) банкротом.  

Такое дело может быть рассмотрено в арбитражном суде того города, где гражданин зарегистрирован по месту жительства. В открытой официальной базе данных исполнительных производств онлайн можно получить информацию, не является ли продавец и его супруг (при наличии) должником и не возбуждено ли в отношении него соответствующее производство.

8. Приятный сюрприз — за мной.

Запросите у продавца выписку из домовой книги (карточку собственника), из которой вы узнаете, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства, а также справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Чтобы не получилось такого: в долгах как в шелках.

Если в квартире имеются зарегистрированные лица, то необходимо указать в договоре, в течение какого периода они обязуются сняться с регистрационного учета. От граждан, которые не являются собственниками квартиры, но проживают в ней, будучи зарегистрированными, необходимо взять нотариальное обязательство на снятие с регистрационного учета в течение оговоренного срока. В противном случае, купив квартиру, можно оказаться в суде с иском о выселении. Есть правовые нюансы, при которых такое дело вполне можно и проиграть, оказавшись на руках «с начинкой» в квартире.

9. Договориться можно всегда, если обе стороны получают равные преимущества.

Если продавец или один из продавцов состоит в зарегистрированном браке, также необходимо нотариальное согласие супруга на сделку.

Такое согласие потребуется в любом случае, если квартира приобретена в период брака, даже если на дату продажи брак расторгнут. Исключение составляют объекты, полученные в дар, в наследство, в порядке приватизации или по другой безвозмездной сделке.

10. Я понимаю, что вы излагаете факты и только факты, но верные ли вы делаете выводы?

И, пожалуй, самое главное — это оценка всей полученной в результате проверки информации:

1. Оценивается правовой статус квартиры, то есть на основании чего была приобретена квартира нынешними собственниками и когда это произошло.

   2. Квартира приобретена менее чем три года назад

• во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру,

• -во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги.

Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.

3. При оценке оснований приобретения квартиры в собственность продавцом самое «ненадежное» — это получение ее в наследство, особенно если это произошло относительно недавно.

Запомните! Есть риск, что появится наследник, который ничего не знал о своем наследстве и который может заявить свои права в суде. Если наследование произошло много лет назад, то риски уменьшаются.

4. В течение небольшого промежутка времени квартира неоднократно покупалась и продавалась — это один из признаков возможного мошенничества. Такую квартиру приобретать не стоит.

Запомните! Чем больше сделок было с квартирой, тем менее привлекательно выглядит ее юридическая история. При этом надо проверять не только последнего продавца, но и его супруга, а если сделок было несколько, то такую проверку необходимо провести в отношении всех собственников в последние несколько лет (желательно четыре года – пять лет).

Конечно, ситуации с квартирами, документами, их сопровождающими весьма разнообразны и сложно дать единый правовой рецепт, как обезопасить себя при приобретении жилья. С одной стороны, проверка юридической чистоты не должна переходить тонкую грань разумности. С другой, нужно получить и оценить максимум информации как в отношении квартиры, так и всех причастных к ее статусу и собственности лиц.

Пожалуй лучшим решением будет обратиться в крупную компанию, специалисты которой знают все нюансы и дадут необходимые гарантии в виде сертификата гарантии безопасности сделки. Такой документ как раз и  защитит покупателя от всех вышеперечисленных случаев.