Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – сравнили бюджеты покупки, среднюю стоимость квадратного метра и площади квартир на первичном и вторичном рынке в «старых» границах Москвы в массовом сегменте. В среднем приобретение жилья в новостройке обойдется покупателям на 13,4% дешевле, чем на вторичном рынке, при этом площадь квартиры будет на 3,6% больше. Однако при распределении предложения по территориальным зонам (в пределах ТТК, от ТТК до МКАД, за границами МКАД) разница в пользу новостроек не так очевидна. Например, средний бюджет покупки и средняя цена в зоне от ТТК до МКАД на вторичном рынке оказались на 3,4% и 14,6% ниже соответственно, чем на первичном рынке.
Для однокомнатных квартир средний бюджет покупки на первичном рынке в массовом сегменте ниже, чем на вторичном на 23,3%, для двухкомнатных – на 18,2%, для трехкомнатных – на 26%. Средняя площадь однокомнатных квартир на первичном рынке в массовом сегменте больше, чем на вторичном на 8,6%, двухкомнатных – на 13%, трехкомнатных – 3,8%. 1. В границах ТТК В границах ТТК средний бюджет покупки на рынке новостроек составляет порядка 15,1 млн рублей, а средневзвешенная цена предложения – 189,7 тыс. руб./кв. м. Минимальная стоимость предложения представлена в жилом комплексе «Символ» на начальной стадии строительства – 5,1 млн рублей за студию площадью 27 кв. м. В пешей доступности от жилого комплекса функционируют две станции метро – «Площадь Ильича» и «Римская», в перспективе появится станция «Лефортово» Третьего пересадочного контура. Средний бюджет покупки на вторичном рынке в границах ТТК в массовом сегменте составляет 13,3 млн рублей, средневзвешенная цена – порядка 220,6 тыс. руб./кв. м. Согласно базе предложений WinNER, самый недорогой лот на вторичном рынке в этой территориальной зоне – однокомнатная квартира площадью 35 кв. м в девятиэтажном панельном доме за 4,8 млн рублей. Квартира реализуется в состоянии «под чистовую отделку». Дом находится в 10 минутах езды от станции метро «Павелецкая», на 2-ом Павелецком проезде. Средний бюджет покупки в пределах ТТК на вторичном рынке оказался на 13,5% ниже, чем на первичном рынке, а средняя стоимость квадратного метра, напротив, выше на 16,3%. Как на первичном, так и на вторичном рынке предложение доступного сегмента в пределах ТТК представлено в крайне ограниченном объеме. На рынке новостроек это единичные проекты, которые за счет привлекательного местоположения в среднем стоят дороже, чем морально устаревшие объекты вторичного рынка, которые составляют большую часть доступного предложения в этой территориальной зоне. 2. В пределах МКАД В пределах МКАД в эконом- и комфорт-классе представлено 66 проектов, где средний бюджет покупки составляет 8,8 млн рублей, а средневзвешенная цена – 164,6 тыс. руб./кв. м. Самое доступное предложение на рынке новостроек реализуется в реконструируемом апарт-комплексе «Отель Восток» в 10 минутах ходьбы от станции метро «Владыкино» – студия площадью 18,74 кв. м за 2,6 млн рублей. Самая недорогая квартира в пределах МКАД представлена в ЖК «Влюблино» – площадью 23,4 кв. м за 3,4 млн рублей. В зоне от ТТК до МКАД средний бюджет покупки на вторичном рынке в массовом сегменте находится на уровне 8,5 млн рублей, средневзвешенная цена предложения – 140,5 тыс. руб./кв. м. Согласно базе предложений WinNER, минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в границах МКАД начинается от 4 млн рублей. За эти деньги можно рассмотреть однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м в панельном пятиэтажном доме на Медынской улице в 10 минутах езды от станции метро «Царицыно». В квартире требуется ремонт. Средний бюджет покупки и средняя стоимость квадратного метра в зоне от ТТК до МКАД на вторичном рынке оказались на 3,4% и 14,6% ниже соответственно, чем на первичном рынке. «В зоне от ТТК до МКАД на текущий момент сосредоточен основной объем предложения массового сегмента. Из-за разницы в качественных характеристиках разброс цен получается существенный. Несмотря на основное преимущество вторичного рынка –степень готовности, новостройки в доступном сегменте стоят дороже, поскольку предлагают более высокий уровень жизни – продуманные планировки, качественную отделку мест общего пользования и фасадов, полный набор инфраструктуры, облагороженную придомовую территорию. При этом за счет оптимизации нарезки в отдельно взятой локации на первичном рынке можно найти более доступное предложение, чем на вторичном. Например, минимальный бюджет покупки новостройки начинается от 2,3 млн рублей, вторички – от 4 млн рублей», – комментирует Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet. 3. За пределами МКАД За МКАД в эконом- и комфорт-классе представлено 14 проектов со средним бюджетом покупки 5,6 млн рублей и средневзвешенной ценой 108,5 тыс. руб./кв. м. Самая низкая стоимость предложения зафиксирована в мкрн «Жемчужина Зеленограда» в корпусе на стадии возведения нижних этажей – студия площадью 20,7 кв. м за 2,1 млн рублей. Второе место занял мкрн «Северный», где предлагается студия площадью 25,5 кв. м за 2,7 млн рублей. На вторичном рынке за пределами МКАД в «старых» границах Москвы средний бюджет покупки составляет 7,8 млн рублей, средневзвешенная цена квадратного метра – 130 тыс. руб./кв. м. На вторичном рынке самое недорогое предложение за границами МКАД представлено в столичном «анклаве» Зеленограде – апартаменты площадью 33 кв. м за 3,5 млн рублей в четырнадцатиэтажном блочном доме. В квартире требуется ремонт. Средний бюджет покупки и средняя стоимость квадратного метра за пределами МКАД на вторичном рынке оказались на 39,3% и 19,8% выше соответственно, чем на первичном рынке. Разница в цене на вторичном рынке между «замкадным» и «внутримкадным» предложением в среднем минимальна, тогда как цена новостроек в значительной мере «привязана» к местоположению проектов. Этим и обусловлен значительный «перевес» в цене в пользу первичного рынка в районах за МКАД. |
